Nueva ley de alquileres. ¿Quién pierde y quién gana?

Se reforma el régimen para los contratos de locación y como en todo “progreso” o “transformación” hay ganadores y perdedores. Se detallarán varios puntos importantes de la nueva ley, pero mi intención en centrarnos en que pasará en la práctica, más allá de lo que establezca la norma, y establecer a quien beneficia y a quien perjudica.

Desde ya, que en cualquier análisis a futuro, le podemos pifiar. Esto no es matemático. Pero sí podemos basarnos en experiencias pasadas, en que vivimos en Argentina (Hermoso país pero con algunas mañas) , y que hay cuestiones que ya nos vemos venir, así que les recomiendo leer el artículo hasta el final!

Primer tema importante, la ley todavía no está vigente. Se aprobó en el Congreso, pero falta aún su promulgación y publicación en el boletín oficial. Seguramente entre en vigencia en el corto plazo.

Otra cuestión que tenés que tener en cuenta: La nueva ley se va a aplicar a los contratos que se celebren con posterioridad a su entrada en vigencia. Es decir que los contratos que se hayan celebrado con anterioridad continúan su vigencia tal cual fueron redactados, y se le aplican las leyes como estaban, antes de esta reforma que estamos hablando. Esto va a traer varios planteos, ya que tanto inquilinos, como propietarios, van a querer meter mano es cuestionados reguladas en la nueva ley para aplicar a contratos vigentes (que como recién dijimos no se puede). Veremos si la justicia en un futuro lo permite o no, porque habría argumentos legales para al menos plantearlo.

Es importante también a la hora de leer el proyecto recientemente sancionado, el destino del inmueble. Hay cuestiones que son puntualmente para locaciones destinadas a uso habitacional (vivienda), otras para las locaciones en general (uso profesional, comercial, etc.)

En el tema del plazo, el mínimo a partir de la entrada en vigencia de esta ley, será de 3 años. Antes era de 2. Cualquiera fuese el destino, salvo excepciones puntuales como el alquiler para vacacionar, o el de una cochera. Esto a mi entender beneficia al inquilino (locatario).

Otra cuestión que claramente beneficia al inquilino es el tema del depósito en garantía de los inmuebles con destino habitacional. Solo puede exigir el propietario un mes de depósito equivalente al primer mes de alquiler por TODO el contrato (no uno por año como dice actualmente el Código). Al momento de la finalización del contrato se le debe reintegrar actualizado al último mes de alquiler y debe ser al momento de entregar al inmueble (no a los 30 o 60 días), salvo que el propietario tenga derecho a retener algo del depósito por alguna deuda o reparación. ¿Ejemplo para entenderlo mejor? Firmas un contrato como inquilino el 1/12/2020. El valor del alquiler es $15.000. El depósito en garantía va a ser por esa suma. Pasan 3 años. Con los 2 aumentos anuales (2021 y 2022) el valor del alquiler quedo en $25.000. Este monto es el que te van a tener que devolver.

Punto importante, y muy relacionado con lo que ocurre actualmente. NO se pueden exigir, en los contratos destinados a vivienda, pagares u otro documentos similares. Esto es así porque suele pasar que se ponen montos más bajos en los contratos de alquiler para que el propietario pague menos impuestos, pero se completa el monto real del contrato con pagarés que mes a mes se van devolviendo a medida que uno va pagando. ¿Querés un ejemplo? Seguro que sí. Vamos a hacerlo como si no hubiese inflación. Arreglas un alquiler en $10.000 por mes, duración 3 años. Pero en el contrato van a poner que el monto del alquiler es de $5.000, y en forma paralela el inquilino va a firmar 36 pagarés (uno por cada mes de alquiler) por otros $5.000. A medida que va pagando cada mes le devuelven un pagaré. Esto se hace por varios motivos que ahora no vienen al caso, pero está mal. Son herramientas para evadir al fisco, que con la nueva reglamentación se suprimen expresamente.

Dos artículos más que a mi entender también benefician al locatario o inquilino, en los supuestos destinados a vivienda. Con respecto a la rescisión (finalizar el contrato antes de plazo): cuando la notificación al propietario se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, y hayan transcurridos al menos seis (6) de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por la extinción. Y en relación a la garantía donde el propietario tiene la obligación de aceptar algunas de las garantías propuestas, dentro del marco de lo que establece el artículo 13.

Respecto de la renovación del contrato de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente a efectos de acordar la renovación del contrato, que deberá resolverse en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador (propietario) o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario (inquilino) puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.

Otro tema, ¿Se acuerdan del Austral? Bueno, la historia nos persigue. En el año 1991, se dictó la “Ley de convertibilidad” que en su articulado, entre otras cosas, prohíbe la indexación. ¿Y que es esto? Básicamente aplicar fórmulas matemáticas para la actualización monetaria, por ejemplo, fijar el precio de un alquiler al valor del precio de 20 bolsas de cemento. El cemento aumenta, el alquiler también. Con esta nueva ley, esto va a estar permitido para TODOS los contratos de locación, cualquiera fuese el destino de los mismos.

Pero en el caso de los contratos de alquiler que se firmen, donde el destino del inmueble sea habitacional (para vivir básicamente), esto no se podrá hacer. Aquí el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo podrán realizarse ajustes anuales, y se aplicara un índice que surge del promedio de otros dos índices que son el IPC (Índice de Precios Consumidor) y el RIPTE ( que sería la variación de salarios de trabajadores registrados). Así que se acabó el 12.5% o el 15% semestral, o el 35% o 40% anual. Básicamente va a estar atado a la inflación, pero no la que conocemos.

Esto son los puntos más polémicos de la reforma. En el sentido de la imprevisibilidad, es un salto al vacío tanto para inquilinos como para propietarios. Estuve leyendo algunas notas que andan dando vuelta por ahí, y tenemos la biblioteca dividida. Algunos dicen que esto perjudica al inquilino porque va a terminar pagando más de lo que venía pagando. Otros que perjudica a los propietarios, que ya venían perdiendo frente a la inflación con los ajustes habituales de aprox 35% anual, y que esta forma de actualización los va a perjudicar mas aún.

También se estableció, en más o menos, que el inquilino pagará las expensas ordinarias comunes, y el propietario pagará las expensas extraordinaria y gravámenes del inmueble (ejemplo, el conocido ABL, o impuesto municipal)

Una última aclaración es que la nueva ley habilita a establecer un domicilio electrónico (ej: e-mail) donde se consideraran válidas todas las notificaciones que se realicen en relación al contrato de alquiler. Chau Carta Documento.

Dicho todo esto, paso a darles mi opinión, para que la guarden, la compartan o la tiren. Y la voy a desdoblar. Por un lado si hacemos el análisis puntual de la norma, o al menos las cuestiones más importantes, creo que es mas beneficiosa para los inquilinos. Mejora los aspectos de la garantía, de las formas de rescisión, como proceder al momento de la renovación, y demás puntos que fuimos desarrollando. Le dan más herramientas que en la práctica van a ser útiles. El plazo también lo beneficia a mi entender, paga menos comisión por renovación, menos mudanzas, etc.

Ahora bien, más allá de estos beneficios es muy probable que pase lo siguiente: El impuesto municipal está a cargo de locador (propietario), muy bien. Supongamos que el mismo son 1000 pesos, y este aumenta un 30% anual. Es muy probable que se lo traslade al futuro inquilino en el precio del alquiler. Es decir si el propietario tenía pensado cobrar $10.000, es muy probable que ahora lo ofrezca en $11.500 o $12.000. Lo mismo puede pasar respecto de la forma de ajustar el contrato en el caso de los inmuebles destinados a vivienda. Hoy, ambas partes saben cuánto van a pagar el primer mes de alquiler y el último, ya que tienen cláusulas de ajuste escalonadas, generalmente semestrales del 15%. Ahora bien con la nueva ley, esta certeza no va a existir porque se va a aplicar el índice mixto que ya mencionamos anteriormente, por lo cual, el propietario ante el riesgo de que el precio del alquiler quede por debajo de la inflación, va a elevar el valor del mismo. Más aún, que el contrato ahora va a durar 3 años, no 2. Lo mismo creo que va a pasar con cualquier otro gasto que este asignado al locador, el cual va a tratar de trasladarlo al inquilino.

Entonces, ¿A quién pensás que beneficia esta nueva ley? Lo dejo a tu criterio, diría una filósofa del Sigo XXI… Desde ya que todavía queda un largo trecho para ver qué es lo que va a pasar, y como anticipé en un principio es difícil hacer futurología. La ley todavía no está en vigencia (podría haber un veto parcial por ejemplo, por parte del ejecutivo); en caso de que se promulgue, va a existir decreto que reglamente la misma, que algunas veces aclaran situaciones y otras lamentablemente terminan modificando de alguna manera lo que establece la ley. Y también ver como se acomoda el mercado entre inquilinos y propietarios, con la tan famosa oferta y demanda.

Desde ya que quedaron varias cosas de la ley que no se desarrollaron, y otras tantas que por ahí no tuvieron el suficiente análisis, ya que no era el objeto de este extenso artículo. Así que los invito a leer la ley, y que cualquier cosa nos hagan llegar sus dudas que estaremos orgullosos de poder ayudarlos.

Gracias por tomarse el tiempo!

-“Las leyes no modifican la cultura social"-